Për dy dekada, Dubai ka qenë vendi përfundimtar i testimit për çdo fantazi moderne arkitekturore dhe ndërtimore. Rrokaqiejt e tij madhështorë, ishujt në formë palme, zonat e pafundme të ndërtimit dhe premtimet utopike të “jetës në të ardhmen” e kanë transformuar atë në një simbol global të prosperitetit të dukshëm.
Sot, në tregun e pasurive të patundshme të qytetit të dendur të populluar të Emirateve të Bashkuara Arabe, ngazëllimi i viteve të kaluara zëvendësohet nga “pjekuria”.
Në lagjet e shtrenjta si Jumeirah Village Circle (JVC), dikur destinacione me fitime të larta ekonomike për metër katror, situata tani i ngjan një skene nga filmi “Hangover” – lloji që mund të përshkruante fundin e një feste. Ndërtesat krejt të reja qëndrojnë bosh, pasi pas xhamave të tyre, nuk ka jetë. Dubai, dikur një “kënaqësi ndërtuesish” si një dëshmi e rritjes së tij frenetike, tani po përballet me problemin e tij të mbifurnizimit me banesa, tani një gjë e së kaluarës. Pra, ndërsa investitorët, pasi kishin besuar premtimet e ndërmjetësve për kthime vjetore prej 10% dhe 12%, tani po shohin që qiratë të ulen. Për herë të parë në vite, fjala “mbifurnizim” po bëhet problemi kryesor i një qyteti që ishte mësuar të jetonte në një ndërtim “të shfrenuar”. Dubai ofron më shumë se 120,000 shtëpi të reja në një vit, një numër në disproporcion me rritjen e tij demografike. Shkalla e rritjes së popullsisë, rreth 5% në vit, nuk mund të thithë furnizimin me banesa të një tregu që po rritet me 16% në vit. Logjika e ndërtimit të pakufizuar, e “sa më shumë aq më mirë”, po fillon të tregojë kufijtë e saj.
Nga flluska në normalitet
Ekspertët, si Fitch Ratings, tani po flasin për një “korrigjim” të pritur: një rënie të çmimeve deri në 15% deri në fund të vitit 2026. Nuk është një përplasje, por ngadalësim natyror i një ekosistemi që ka jetuar me tepri. Çmimet ishin rritur me pothuajse 60% nga viti 2022 deri në vitin 2025, të nxitura nga fluksi masiv i rusëve, indianëve, kinezëve, gjermanëve dhe francezëve të pasur që panë në Dubai një “port” të sigurt për kryeqytetin e tyre dhe veten e tyre.
Megjithatë, kjo epokë e artë e fitimit të pandalshëm dhe projekteve të pakufizuara po fillon t’i lërë vendin “normalitetit”. Agjentët e pasurive të paluajtshme që dikur mburreshin se shisnin një apartament për trefishin e vlerës së tij reale, përpara se të dorëzohej, tani shohin investitorët që mbajnë distancë nga një e kaluar e shtrenjtë që, megjithëse e freskët, tani është pas tyre. Vetë zhvilluesit e pasurive të paluajtshme tani po vendosin kufizime: për të rishitur një apartament në ndërtim e sipër, dikush duhet së pari të ketë paguar të paktën gjysmën. Rreziku i fitimit të kapitalit ka mbaruar.
Duke folur për gazetën franceze Figaro, Inga Brykulska nga Driven Properties e përmbledh kështu situatën: “Tre vitet e fundit ishin paranojë. Njerëzit blinin pa e parë fare çmimin. Tani, po kthehemi në një treg më normal.” Deklarata e saj kap psikologjinë e një sektori të detyruar nga rrethanat që të shfaqet tashmë i “pjekur”.
Arkitektët po humbasin “Disneyland”-in e tyre oriental
Për vite me radhë, Dubai ishte një parajsë për arkitektët: një vend pa kufizime, ku çdo zyrë mund të realizonte atë që konsiderohej utopi diku tjetër. Këtu ata mund të ndërtonin kulla si pemë, ishuj si letra loje, hotele-skulptura dhe lagje të tëra që premtonin “qytetin e së ardhmes”. Estetika e tepricës, mania për shkëlqim, xham, lartësi, i përshtateshin në mënyrë të përkryer filozofisë së një qyteti të ndërtuar në shkretëtirë si simbol i triumfit të njeriut mbi natyrën. Por ky rrëfim duket se po mbaron. Brezat e rinj të blerësve dhe banorëve nuk kërkojnë më shfaqje, por cilësi jete, efikasitet energjetik, qëndrueshmëri.
Epoka e “sa më lart, aq më mirë” po ia lë vendin një shkalle më njerëzore. Të njëjtët zhvillues që ndoqën rrokaqiellin ikonik tani po i drejtohen projekteve me përdorim të përzier, komplekseve të gjelbra, banesave me energji të ulët. Edhe arkitektët që dikur planifikonin në mënyrë ekstravagante tani po flasin për “kthimin në tokë”.
JVC, si një mikrokozmos i “pjekurisë” që po vjen
Jumeirah Village Circle, lagjja “e qetë” që u promovua si ideale për familjet dhe profesionistët e rinj, tani është shembulli më karakteristik i kësaj “lodhjeje“. Aty ku premtimet e zhvilluesve reklamonin “jetë të gjelbër, afër qendrës”, realiteti është se mijëra apartamente mbeten bosh, ndërsa rrugët i ngjajnë më shumë një modeli sesa një qyteti.
Agjenti i pasurive të paluajtshme Rémi Aguerre, i cili vetë jeton në JVC, pranon për Figaro: “Nuk ua rekomandoj klientëve të mi përveç pronave të zgjedhura me kujdes.”
Ka shumë projekte, shumë kulla të mëdha me një numër të madh apartamentesh që dalin në treg me qira. Në komplekse të tilla si Bloom Towers dhe Binghatti, të paktën tre mijë shtëpi janë në dispozicion, shumica dërrmuese e të cilave janë apartamente me dy dhoma gjumi. “Një investitor të cilit iu premtua një qira shumë e mirë kur bleu një pronë mund ta gjejë veten duke konkurruar me 800 apartamente në shtëpi të ngjashme me të vetat”, kujton Sabrina Masmoudi, bashkëthemeluese e agjencisë së pasurive të paluajtshme Expat Living Dubai. “Nëse këta pronarë duan të marrin me qira shpejt, ata janë të detyruar të ulin kërkesat e tyre.”
Investitorët, të cilët disa vite më parë po ndiqnin “patën e artë”, tani përballen me realitetin e tregut. Platformat e mediave sociale janë të mbushura me paralajmërime: “JVC: Zonë rreziku, mos u besoni normave të rreme të kthimit.” I njëjti komunitet dixhital që dikur promovonte pasuritë e patundshme në Dubai si një skemë për t’u pasuruar shpejt, tani po paralajmëron për rreziqet e një bumi në dukje të një jete të kaluar.
Paradoksi i prosperitetit
E megjithatë, në të njëjtën kohë, numrat tregojnë rritje. Në gjysmën e parë të vitit 2025, u regjistruan 125,000 transaksione, një rritje prej 26% krahasuar me vitin 2024. Dubai mbetet “aktiv”, por përbërja e këtij aktiviteti ka ndryshuar. Shitjet nuk drejtohen më te klasat e mesme, por te të ardhurat e larta. Milionerë – kryesisht nga Britania – po mbërrijnë me mijëra, duke kërkuar lehtësim tatimor dhe një klimë sigurie. Kompanitë e mëdha, si Emaar, vazhdojnë të shesin në çast, ndryshe nga zhvilluesit më të vegjël që kanë vështirësi të shesin. Qyteti tani është i ndarë në dy pjesë: ata që mund të përballojnë të blejnë “qiell” dhe ata që kanë mbetur me metrat e tyre katrorë të pashitur.
Ky paradoks e bën Dubain një fenomen “me dy shpejtësi”. Nga njëra anë, një parajsë për super të pasurit; nga ana tjetër, një peizazh i ngopur me apartamente të mesme pa qiramarrës. Imazhi i Dubait si një “qytet për të gjithë” po venitet. Në vend të tij është një qytet i ri për pak veta, një qytet investimesh, jo një qytet banimi. Sfida klimatike, nevoja për infrastrukturë të gjelbër, kriza energjetike dhe realizimi se toka – edhe në shkretëtirë – nuk është e pashtershme, po e çojnë qytetin në një fazë të re. Një fazë ku fantazia arkitekturore ia lë vendin përgjegjësisë arkitekturore.